Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.), αναμένεται να συσταθεί το επόμενο χρονικό διάστημα στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) το οποίο θα περιλαμβάνει το σύνολο των πληροφοριών και δεδομένων για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση των ακινήτων.

Την ίδια στιγμή υποχρεωτική θα είναι η πληρωμή των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Οι δύο αυτές νέες ρυθμίσεις που αφορούν τα ακίνητα περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, σε νομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που βρίσκεται ήδη σε διαβούλευση.

Αναλυτικότερα με τη δημιουργία του ψηφιακού φακέλου για τα ακίνητα θα καταγράφονται όλες οι πληροφορίες όπως είδος, επιφάνεια, θέση, όροφος, εάν είναι ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, κενό, ενοικιασμένο και ταυτόχρονα την ενεργοποίηση του Μητρώου Ακίνητης Περιουσίας που θα περιλαμβάνει την περιουσία όλων των Νομικών Προσώπων Δημοσίου Δικαίου, των δημόσιων επιχειρήσεων και οργανισμών, των υπουργείων, και των εποπτευόμενων φορέων και οργανισμών που το σύνολο του μετοχικού τους κεφαλαίου ανήκει στο δημόσιο. Στόχος είναι να μπει τάξη και να καταγραφεί για πρώτη φορά επίσημα και ξεκάθαρα το πραγματικό μέγεθος της ιδιωτικής και δημόσιας ακίνητης περιουσίας.

Μόλις ενεργοποιηθεί το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων περισσότεροι από επτά εκατομμύρια ιδιοκτήτες θα προχωρήσουν σε δήλωση των στοιχείων των ακινήτων και της χρήσης τους.

Νέα πλατφόρμα

Στη νέα ηλεκτρονική πλατφόρμα που θα δημιουργηθεί στην ΑΑΔΕ θα υποχρεωθούν να εισέλθουν όλοι οι ιδιοκτήτες αλλά και οι ενοικιαστές ακινήτων, για να δηλώσουν τις κατοικίες ή τους επαγγελματικούς χώρους που μισθώνουν.

Στη βάση δεδομένων θα δημιουργηθεί ατομικός φάκελος για κάθε ακίνητο που θα περιλαμβάνει όλες τις πληροφορίες, όπως την επιφάνεια, τη θέση, τον όροφο, εάν είναι ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, κενό, νοικιασμένο, στοιχεία που θα δώσουν τη δυνατότητα στις ελεγκτικές αρχές να εντοπίσουν περιπτώσεις φοροδιαφυγής με αδήλωτα και υποδηλωμένα ακίνητα και «μαύρα» εισοδήματα από ενοίκια. Ειδικότερα στη πλατφόρμα που θα δημιουργηθεί θα καταγραφούν μεταξύ άλλων:

• Είδος ακινήτου, επιφάνεια, θέση, όροφος.
• Κατάσταση: ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, κενό, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρημένο.
• Στοιχεία που υπάρχουν στο Κτηματολόγιο και κυρίως οι Κωδικοί Αριθμοί Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).
• Αριθμοί Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) από το αρχείο του Taxisnet, που σχηματίστηκε από τις δηλώσεις του Ε9.
• Αριθμοί παροχής ηλεκτρικού ρεύματος από τον ΔΕΔΔΗΕ.
• Αριθμοί παροχής νερού από τις εταιρείες ύδρευσης – αποχέτευσης.
• Στοιχεία για πολεοδομικές άδειες που υπάρχουν στο Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδος (ΤΕΕ).
• Στοιχεία από τα δικαστήρια, τα υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολογικά γραφεία που αφορούν ακίνητα στα οποία υπάρχει αμφισβήτηση της ιδιοκτησίας, με αγωγές ή άλλα ένδικα μέσα.
• Αριθμοί ασφαλιστηρίων συμβολαίων των κτισμάτων.
• Στοιχεία για τους αποδέκτες των αγροτικών επιδοτήσεων που καταβάλλονται για καλλιεργούμενες εκτάσεις.

Μετά τον Προσωπικό Αριθμό για κάθε πολίτη, σειρά παίρνουν τα ακίνητα. Η κυβέρνηση ετοιμάζει τον Μοναδικό Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου, έναν ενιαίο κωδικό που θα ακολουθεί κάθε ιδιοκτησία σε κάθε πράξη – από το συμβόλαιο αγοραπωλησίας μέχρι τις πολεοδομικές διαδικασίες και τις δηλώσεις στην εφορία.

Σήμερα, ένα ακίνητο μπορεί να έχει... μέχρι και 5 διαφορετικούς αριθμούς: ΚΑΕΚ στο Κτηματολόγιο, ΑΤΑΚ στο Ε9, αριθμός παροχής ρεύματος, αριθμός υδρομετρητή, αριθμός ασφαλιστηρίου συμβολαίου. Το αποτέλεσμα; Σε κάθε μεταβίβαση, αρχίζει το... κυνήγι στοιχείων. Τα τετραγωνικά δεν «βγαίνουν», τα συμβόλαια μπλοκάρουν, οι ιδιοκτήτες πηγαίνουν από υπηρεσία σε υπηρεσία.

Με τον νέο μοναδικό αριθμό, το ακίνητο θα ταυτοποιείται πλήρως και θα παρακολουθείται από όλες τις δημόσιες υπηρεσίες με μία μόνο εγγραφή.

Ψηφιακός φάκελος ακινήτου

Το έργο συνδέεται άμεσα με το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων και την ψηφιακή πλατφόρμα E-Registries, που θα τεθεί σε πλήρη λειτουργία το 2026, με χρηματοδότηση 8,3 εκατ. ευρώ από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Πρόκειται για μια ψηφιακή καρτέλα ακινήτου, στην οποία θα ενσωματώνονται:

– Στοιχεία από το Κτηματολόγιο το οποίο αναμένεται να ολοκληρωθεί έως το τέλος του έτους

– Στοιχεία από το Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ – το γνωστό Ε9 (είδος ακινήτου, επιφάνεια, συνιδιοκτησία, επικαρπία κλπ)

– Στοιχεία από Πολεοδομία

– Δεδομένα από ΔΕΔΔΗΕ, ΕΥΔΑΠ, ΟΤΑ

– Εκκρεμείς δικαστικές διαφορές για ιδιοκτησίες

– Πληροφορίες για αγροτικές επιδοτήσεις
Αυτόματες ενημερώσεις

Για το στήσιμο του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων οι πολίτες δεν θα χρειαστεί να κάνουν απολύτως τίποτα. Οι βάσεις δεδομένων των δημόσιων φορέων θα επικοινωνούν μεταξύ τους, και κάθε μεταβολή (όπως μεταβίβαση, αλλαγή χρήσης) θα ενημερώνει αυτόματα όλα τα πληροφοριακά συστήματα.

Με τη δημιουργία του μοναδικού αριθμού ταυτότητας και την ενεργοποίηση της πλατφόρμας κάθε αλλαγή ιδιοκτησίας θα καταγράφεται αυτόματα. Έτσι, όταν υπογράφεται ένα συμβόλαιο και αναρτάται στο myPROPERTY, το μητρώο θα ενημερώνει αυτόματα τις εταιρείες ηλεκτροδότησης, ύδρευσης ή τους Δήμους, χωρίς να απαιτούνται επιπλέον ενέργειες από τον πρώην και τον νέο ιδιοκτήτη.

Με το Ενιαίο Μητρώου Ακινήτων θα δημιουργηθεί ένα ολοκληρωμένο πληροφοριακό σύστημα το οποίο θα συγκεντρώνει, συστηματοποιεί και ενσωματώνει ψηφιακή πληροφορία που τηρείται από διαφορετικούς φορείς του Δημόσιου και Ιδιωτικού Τομέα και αφορά συνολικά στα στοιχεία των ακινήτων της χώρας (κτίρια, οικόπεδα κ.λπ.) καθώς και στοιχεία της εκμετάλλευσής τους (π.χ. ενεργειακές και τηλεπικοινωνιακές υποδομές, ενοικιάσεις, φορολογικές υποχρεώσεις κ.λπ.).

Σύμφωνα με το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας στόχος είναι η μείωση της γραφειοκρατίας, η ενίσχυση της διαφάνειας και της αξιοπιστίας στην αγορά ακινήτων, καθώς και η υποστήριξη της επιχειρηματικότητας μέσω ανοιχτών δεδομένων και εργαλείων ανάλυσης.

Ένα νέο ψηφιακό όπλο στη μάχη κατά της φοροδιαφυγής στα ακίνητα και ειδικά στα ενοίκια, ρίχνει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), ενεργοποιώντας από το καλοκαίρι το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).

Στο νέο Μητρώο θα δηλωθούν εκ νέου όλα τα ακίνητα που κατέχουν οι φορολογούμενοι, ενώ στην ίδια πλατφόρμα θα δηλωθούν και τα στοιχεία των ενοικιαστών, είτε πρόκειται για κατοικίες είτε για επαγγελματικούς χώρους. Για κάθε ακίνητο θα δημιουργείται ατομικός φάκελος, στον οποίο θα καταγράφονται όλες οι πληροφορίες για τη χρήση του, με στόχο την αποτύπωση της πραγματικής τους εικόνας, που θα εξαλείψει τις ασυμφωνίες και θα βάλει τέλος στα διαφορετικά τετραγωνικά μέτρα που καταγράφονται σήμερα σε Κτηματολόγιο, Ε9, τίτλους ιδιοκτησίας, λογαριασμούς της ΔΕΗ κ.λ.π.

Θα ακολουθήσει η λειτουργία της πλατφόρμας και εν συνεχεία η διασύνδεση του νέου Μητρώου με το Κτηματολόγιο, αφού επιλυθούν προηγουμένως τα προβλήματα συμβατότητας που υπάρχουν τώρα με το Περιουσιολόγιο και το Κτηματολόγιο.

Όταν διαμορφωθούν οι κατάλληλες τεχνικές συνθήκες θα ξεκινήσει μέσω διαλειτουργικότητας ο έλεγχος για κάθε ένα ακίνητο σε όλη την επικράτεια. Μετά την ταυτοποίηση των ακινήτων όλοι οι φορείς θα ακολουθούν τα τετραγωνικά μέτρα που έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο. Η εξέλιξη αυτή μπορεί να επιφέρει αλλαγές στους φόρους αλλά και στα δημοτικά τέλη με την κυβέρνηση να καλείται να αποφασίσει εάν θα επιβληθούν αναδρομικά φόροι ή τέλη ή εάν η ενεργοποίηση του Ενιαίου Μητρώου Ακινήτων θα αποτελέσει την αφετηρία για τον υπολογισμό των φόρων.

Ήδη σήμερα στις περισσότερες αγοραπωλησίες ακινήτων διαπιστώνεται ότι διαφορετικά τετραγωνικά μέτρα έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο και διαφορετικά στο Ε9. Όλα αυτά θα λυθούν με το ενιαίο μητρώο εξέλιξη που θα διευκολύνει και θα επιταχύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Το ενιαίο μητρώο θα περιλαμβάνει πρόσθετα στοιχεία σε σχέση με το Περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ, το Κτηματολόγιο και το υπό σύσταση Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων καθώς θα συγκεντρώνει πληροφορίες που μέχρι σήμερα βρίσκονται διάσπαρτες σε διάφορες δημόσιες υπηρεσίες και θα καλύπτει στοιχεία που αφορούν την ηλεκτροδότηση, ύδρευση, πολεοδομία, δικαστικές διαφορές, αγροτικές επιδοτήσεις, φορολογική και κτηματολογική εικόνα, κ.λπ.

Μεταξύ των στοιχείων που θα μεταφερθούν στην πλατφόρμα είναι τα εξής:

*Είδος ακινήτου, επιφάνεια, θέση, όροφος.

*Κατάσταση: ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, κενό, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρημένο.

*Τα στοιχεία που υπάρχουν στο Κτηματολόγιο και κυρίως οι Κωδικοί Αριθμοί Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).

*Οι Αριθμοί Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) από το αρχείο του Taxisnet, που σχηματίστηκε από τις δηλώσεις του Ε9.

*Οι αριθμοί παροχής ηλεκτρικού ρεύματος από τον ΔΕΔΔΗΕ.

*Οι αριθμοί παροχής νερού από τις εταιρείες ύδρευσης – αποχέτευσης.

*Στοιχεία για πολεοδομικές άδειες που υπάρχουν στο Τεχνικό Επιμελητήριο της Ελλάδος (ΤΕΕ).

*Στοιχεία από τα δικαστήρια, τα υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολογικά γραφεία που αφορούν ακίνητα στα οποία υπάρχει αμφισβήτηση της ιδιοκτησίας, με αγωγές ή άλλα ένδικα μέσα.

*Οι αριθμοί ασφαλιστηρίων συμβολαίων των κτισμάτων.

*Στοιχεία για τους αποδέκτες των αγροτικών επιδοτήσεων που καταβάλλονται για καλλιεργούμενες εκτάσεις.

Το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων θα διασυνδέεται με όλες τις σχετικές δημόσιες υπηρεσίες, τις πλατφόρμες του Taxisnet και του Κτηματολογίου, καθώς και με δημόσιους και ιδιωτικούς φορείς που παρέχουν δεδομένα. Η ανταλλαγή δεδομένων θα γίνεται με περιορισμένο εύρος, ανάλογα με την κατηγορία του φορέα και τις ανάγκες του.

Με την ολοκλήρωση της πλατφόρμας, κάθε αλλαγή ιδιοκτησίας θα καταγράφεται αυτόματα. Έτσι, όταν υπογράφεται ένα συμβόλαιο και αναρτάται στο myPROPERTY, το μητρώο θα ενημερώνει αυτόματα τις υπηρεσίες ηλεκτροδότησης, ύδρευσης κ.λπ., χωρίς να απαιτούνται επιπλέον ενέργειες από τον πρώην και τον νέο ιδιοκτήτη.

Ολοι οι φορολογούμενοι θα υποχρεωθούν να δηλώσουν μία ακόμα φορά την ακίνητη περιουσία τους, καθώς δημιουργείται ένα νέο Μητρώο, που θα καταγράψει όλα τα στοιχεία και τα χαρακτηριστικά των ακινήτων.

Η πλατφόρμα με σύμμαχο την τεχνολογία θα στηρίζεται σε πολύ μεγάλο βαθμό στην τεχνητή νοημοσύνη, λαμβάνοντας δεδομένα από πολλές πηγές, όπως για παράδειγμα στοιχεία από την Εφορία και το Κτηµατολόγιο.

Φυσικά στην πλατφόρμα δεν θα εμφανίζονται τα στοιχεία των φορολογούμενων, αλλά μόνο τα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου καθώς θα καταγράφονται το είδος, η επιφάνεια, η παλαιότητα και η περιοχή καθώς και το τίμημα πώλησης ή το μίσθωμα, προσφέροντας αξιόπιστη εικόνα των εμπορικών τιμών σε όλη την επικράτεια.

Oι πολίτες που θα επισκέπτονται την πλατφόρμα price maps θα έχουν μια ολοκληρωμένη εικόνα για τις τιμές των ακινήτων που ενδιαφέρονται σε όλη την Ελλάδα. Με αυτόν τον τρόπο θα μπορούν να συγκρίνουν τις τιμές με αυτές που βρίσκουν μέσα από αγγελίες ή μεσιτικά γραφεία.

Η ψηφιακή πλατφόρμα θα επιτρέπει τη σύγκριση τιμών ανά περιοχή, ενώ ειδικά σχεδιασμένο λογισμικό θα διευκολύνει την αναζήτηση πραγματικών τιμών συναλλαγών για ακίνητα σε όλη τη χώρα.

Τα επίπεδα πρόσβασης στην πλατφόρμα θα είναι τριών επιπέδων:

• Δωρεάν Πρόσβαση: Για πολίτες που επιθυμούν να δουν την εκτιμώμενη αξία των ακινήτων τους με δυνατότητα προβολής της τρέχουσας και διαχρονικής αξίας.
  
• Με Αντίτιμο: Για χρήστες που επιθυμούν λεπτομερείς πληροφορίες για συγκεκριμένες περιοχές, ιδανικό για όσους σχεδιάζουν αγορές ή πωλήσεις.
  
• Επαγγελματική Πρόσβαση: Για μεγάλους επενδυτές, τράπεζες και μεσιτικά γραφεία, παρέχοντας λεπτομερή δεδομένα και αναλύσεις για στρατηγικές αποφάσεις.

Το «Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων» θα περιλαμβάνει τα στοιχεία των ακινήτων, τα ποσά των μηνιαίων και ετήσιων μισθωμάτων καθώς και τα στοιχεία των ενοικιαστών - Η νέα ηλεκτρονική εφαρμογή της ΑΑΔΕ θα είναι έτοιμη τον Σεπτέμβριο του 2024

Στη δημιουργία ενός νέου ηλεκτρονικού φακέλου όπου θα καταγράφεται η ταυτότητα της ακίνητης περιουσίας που κατέχουν πάνω από 7 εκατ. φορολογούμενοι προχωρά η ΑΑΔΕ προκειμένου ο ελεγκτικός μηχανισμός να έχει πλήρη και ακριβή εικόνα και με εξπρές διασταυρώσεις να εντοπίζει ιδιοκτήτες που αποκρύπτουν τα πραγματικά στοιχεία των ακινήτων και εκμισθωτές εισοδήματα από ενοίκια.

Πρόκειται για το «Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων» το οποίο εκτός από τα βασικά χαρακτηριστικά των ακινήτων (επιφάνεια, θέση, όροφος, ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, κενό, ποσό συνιδιοκτησίας) θα περιλαμβάνει και άλλες πληροφορίες όπως εάν είναι μισθωμένα ή δωρεάν παραχωρημένα, τα ποσά των μισθωμάτων και τα στοιχεία των ενοικιαστών.

Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) θα περιλαμβάνει:

-τα στοιχεία του ηλεκτρονικού «περιουσιολογίου» που έχει δημιουργηθεί με τις δηλώσεις Ε9 των φυσικών και των νομικών προσώπων, τα οποία θα μεταφερθούν, χωρίς την παρέμβαση των φορολογουμένων. Οι κάτοχοι των ακινήτων θα ελέγξουν και αν υπάρχουν διαφορές θα τις διορθώσουν, χωρίς πρόστιμα.

-τα στοιχεία για τα μισθωμένα ακίνητα τα οποία προκύπτουν από την ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ για τα μισθωτήρια ακίνητων αλλά και το έντυπο Ε2 των φορολογικών δηλώσεων.

Το επικαιροποιημένο σχέδιο δράσης της ΑΑΔΕ προβλέπει ότι η νέα ηλεκτρονική εφαρμογή θα είναι έτοιμη το Σεπτέμβριο του 2024 και με τη συνδρομή της τεχνητής νοημοσύνης μέσω του δορυφορικού χάρτη θα καταγραφούν όλα τα ακίνητα της χώρας και θα γίνουν διασταυρώσεις με τη βάση δεδομένων του Κτηματολογίου.

Στη συνέχεια τα στοιχεία που θα έχει συγκεντρώσει η ΑΑΔΕ για τις ακίνητα θα τα συγκρίνει με τα δεδομένα των φορολογικών δηλώσεων ώστε να εντοπιστούν φορολογούμενοι που έχουν αποκρύψει ακίνητα η έχουν δηλώσει μικρότερη επιφάνεια στο Ε9 η κατέχουν αυθαίρετα κτίσματα προκειμένου να αποφύγουν την πληρωμή φόρων και τελών (ΕΝΦΙΑ, φόρο εισοδήματος, δημοτικά τέλη, ΤΑΠ κ.α.). Οι παραβάτες θα βρεθούν αντιμέτωποι με αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα ενώ τα στοιχεία τους θα αποσταλούν και στις πολεοδομικές αρχές, ώστε να επιβάλουν τα σχετικά πρόστιμα που προβλέπει η νομοθεσία σε περίπτωση αυθαίρετων κατασκευών.

Με το νέο ηλεκτρονικό φάκελο η Εφορία θα έχει τη δυνατότητα να διασταυρώνει άμεσα τα ακίνητα που δηλώνονται ως εκμισθούμενα και τα ποσά των ενοικίων που εισπράττονται και δηλώνονται από τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές. Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων θα ενημερώνεται αυτόματα κάθε φορά που θα υποβάλλεται από ιδιοκτήτη ακινήτου και θα γίνεται αποδεκτή από τον ενοικιαστή του ίδιου ακινήτου δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και κάθε φορά που ένας ιδιοκτήτης θα δηλώνει τη λύση της μίσθωσης ενός ακινήτου.

Το Μητρώο θα διασυνδεθεί με το ηλεκτρονικό αρχείο των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών και νομικών προσώπων προκειμένου τα εισοδήματα που αποκτούν οι ιδιοκτήτες από την εκμετάλλευση της ακίνητης περιουσίας τους να προσυμπληρώνονται από την ΑΑΔΕ στα έντυπα Ε1 και Ε2 των φορολογικών τους δηλώσεων, οι δε δαπάνες των ενοικιαστών για πληρωμές μισθωμάτων να προσυμπληρώνονται και αυτές στα δικά τους έντυπα Ε1 και να μην χρειάζεται ουσιαστικά καμία πρόσθετη ενέργεια συμπλήρωσης στοιχείων τόσο από τους ιδιοκτήτες όσο και από τους ενοικιαστές.

Ουρές στα συμβολαιογραφεία από χιλιάδες φορολογούμενους που θέλουν να αγοράσουν σπίτια, επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα, αγροτεμάχια, χωράφια.

Φράκαραν τα συμβολαιογραφικά γραφεία τις τελευταίες ημέρες για τις αγορές ακινήτων με μετρητά, καθώς από την 1η Ιανουαρίου 2024, όλες οι μεταβιβάσεις αγορές θα γίνονται με πληρωμές μέσω τραπεζών.

Ενόψει της απαγόρευσης των μετρητών στις μεταβιβάσεις ακινήτων από τον Ιανουάριο, σπεύδουν χιλιάδες φορολογούμενοι που θέλουν να αγοράσουν σπίτια, επαγγελματικά ακίνητα, οικόπεδα, αγροτεμάχια, χωράφια να ολοκληρώσουν τις διαδικασίες εντός των 26 ημερών που απομένουν.

Στο πλαίσιο αυτό, βγάζουν μετρητά από θυρίδες, στρώματα και ντουλάπια και σπεύδουν να ολοκληρώσουν τις αγορές.

Στο ερώτημα γιατί δεν τα καταθέτουν προηγουμένως στην τράπεζα μετά να τα χρησιμοποιήσουν για την αγορά ακινήτου, η απάντηση είναι πως, επειδή πρόκειται για μεγάλα ποσά και η τράπεζα θα ρωτήσει από πού προέρχονται και υποχρεούται να ενημερώσει την Αρχή για το ξέπλυμα χρήματος.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του φορολογικού νομοσχεδίου, από την 1η Ιανουαρίου 2024 καθίσταται υποχρεωτική η καταβολή του τιμήματος για την αγοραπωλησία ακινήτων μόνο με τραπεζικά μέσα πληρωμής και απαγόρευση των μετρητών.

Δηλαδή το τίμημα για αγοραπωλησίες ακινήτων θα καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Το συμβόλαιο που αναγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά είναι άκυρο και απαγορεύεται η μεταγραφή του.

Οι παραβάτες θα τιμωρούνται με πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που καταβλήθηκε με μετρητά, κατ’ ελάχιστο 10.000 και μέχρι 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση.

Ωστόσο πρέπει να σημειωθεί ότι υπάρχει κίνδυνος να ελεγχθούν αργότερα, από την ΑΑΔΕ, και να κληθούν να αποδείξουν (οι αγοραστές) πού βρήκαν τα μετρητά και απέκτησαν το ακίνητο.

Έλεγχοι... τοις μετρητοίς

Τους ελέγχους δεν θα αποφύγουν περισσότεροι από 80.000 αγοραστές ακινήτων την τελευταία τριετία, που επέλεξαν να πληρώσουν με μετρητά.

Όπως πρώτο αποκάλυψε το Σin, από τον Μάρτιο του 2021, που ξεκίνησε να λειτουργεί η πλατφόρμα myPROPERTY έχουν καταχωριστεί 42.613 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε αποκλειστικά με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά στα 462, 49 εκατ. ευρώ.

Επίσης, έχουν καταχωριστεί επιπλέον 41.741 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων το τίμημα των οποίων εξοφλήθηκε εν μέρει μόνο με μετρητά και ανέρχεται αθροιστικά σε 2,98 δισ. ευρώ. Σημειώνεται ότι από το ποσό αυτό δεν μπορεί να διαχωριστεί επ’ ακριβώς, ποιο ποσό πληρώθηκε μέσω τραπεζών και ποιο μετρητοίς.

Συνολικά οι μεταβιβάσεις που έγιναν αποκλειστικά ή εν μέρει με μετρητά ανέρχονται σε 84.354 πράξεις και αποτελούν το 24,9% του συνόλου των μεταβιβάσεων, ήτοι μία στις τέσσερις. Η συνολική τους αξία ανήλθε σε 3,44 δισ. ευρώ.

Στις υποθέσεις αυτές θα διενεργηθεί δειγματοληπτικός έλεγχος, προκειμένου να διαπιστωθεί η νομιμότητα της προέλευσης των χρημάτων.

Όσοι δεν πείσουν για τη νομιμότητα των χρημάτων που χρησιμοποίησαν για την αγορά ακινήτου, θα αντιμετωπίσουν ποινές τόσο για φοροδιαφυγή, όσο και για ξέπλυμα μαύρου χρήματος.

Σημειώνεται ότι το ποσό που δεν δικαιολογείται από τα δηλωθέντα εισοδήματα ή την πώληση περιουσιακών στοιχείων ή από δωρεές ή εμβάσματα, φορολογείται με συντελεστή 33% και επιβάλλονται επίσης πρόστιμα και εισφορά αλληλεγγύης.

Σε μια πρόσθετη ενέργεια που ενισχύει το πλέγμα της προστασίας των δανειοληπτών, μετά από το πάγωμα της αύξησης των επιτοκίων για ένα χρόνο, προχωρούν οι τράπεζες και οι servicers. Τραβούν «χειρόφρενο» για πλειστηριασμούς που αφορούν ακίνητα με αξία κάτω από τις 100.000 ευρώ, με τον χρονικό όριο να τοποθετείται έως το τέλος καλοκαιριού. Εν μέσω δηλαδή της εκλογικής διαδικασίας (πρώτων και δεύτερων εκλογών εφόσον απαιτηθεί), οι πλειστηριασμοί θα τεθούν σε αδράνεια.

Από την πρόσφατη συνάντηση που είχε ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας με τους τραπεζίτες, προέκυψε η δέσμευση των τελευταίων που λειτουργεί και ως άτυπη συμφωνία, πως θα περιορίσουν στο ελάχιστο τους πλειστηριασμούς, κυρίως των ακινήτων χαμηλής αξίας. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι ο πήχης για πλειστηριασμούς τέθηκε στις 80.000 ευρώ, ενώ εξαιρετικά περιορισμένες θα είναι και οι ενέργειες που θα αφορούν πιο ακριβά ακίνητα, με τη στόχευση τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης να αφορά μόνο στρατηγικούς κακοπληρωτές και μεγαλοοφειλέτες.

Συνολικά, πάντως, για το 2023, η εκτίμηση των τραπεζών είναι πως οι πλειστηριασμοί που θα γίνουν δεν θα ξεπεράσουν τις 40.000, σημειώνοντας ότι μόλις το 20% των «κόκκινων δανείων» ακολουθούν αυτή την οδό. Οι προτιμότερες λύσεις-διευθετήσεις ανάμεσα σε οφειλέτη και πιστωτή είναι η αναδιάρθρωση του χρέους είτε με διμερή ρύθμιση είτε μέσω του εξωδικαστικού μηχανισμού.

Το "πάγωμα" των επιτοκίων στα στεγαστικά

Πριν από μερικές ημέρες οι τράπεζες έκαναν γνωστό ότι θα «παγώσουν» τις αυξήσεις στα επιτόκια των στεγαστικών δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο για ένα χρόνο. το σχέδιο θα λαμβάνει υπόψη και θα ακολουθεί αυστηρά τους εποπτικούς κανόνες από έχουν τεθεί από πλευράς SSM και Επιτροπής Ανταγωνισμού, όπως άλλωστε γίνεται κάθε φορά που αναλαμβάνονται τέτοιου είδους δράσεις και πρωτοβουλίες.

Ο ξεχωριστός σχεδιασμός ανά τράπεζα θα μπορεί επίσης να περιλαμβάνει για κάποιες τράπεζες και επισκευαστικά δάνεια που χορηγήθηκαν συμπληρωματικά στεγαστικών δανείων, μια πρακτική που ήταν διαδεδομένη στο παρελθόν όταν η χρηματοδότηση για αγορά ακινήτων ήταν ακόμη και με μηδενική ίδια συμμετοχή του δανειολήπτη. Κάτι που σήμερα έχει αλλάξει καθώς οι τράπεζες χορηγούν δάνεια για αγορά ακινήτου σε ποσοστό μεταξύ 70%-80% με το υπόλοιπο να καλύπτεται από ιδία κεφάλαια του δανειολήπτη.

Ο αριθμός των δανείων που θα αφορά τις νέες αυτές ανακοινώσεις, οι οποίες αναμένονται πιθανότατα πριν το Πάσχα, σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις τραπεζών είναι μεταξύ 400.000-500.000 δανείων.

Παγιδευμένοι στη μέγγενη της νέας ευρωπαϊκής οδηγίας, η οποία καλεί τις χώρες μέλη να εφαρμόσουν αυστηρά μέτρα για όσα κτίσματα δεν αναβαθμιστούν ενεργειακά, θα βρεθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα.

Η νέα οδηγία της ΕΕ για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, που προβλέπει μείωση κατανάλωσης της ενέργειας και μηδενικό ισοζύγιο εκπομπών από το 2028, ψηφίζεται σήμερα στο Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο.

Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, τα κτίρια που βρίσκονται στην ΕΕ ευθύνονται για το 40% της ενεργειακής κατανάλωσης και το 36% των εκπομπών αερίων του θερμοκηπίου.

Ωστόσο, η ευρωπαϊκή οδηγία που έρχεται προς ψήφιση σήμερα, δημιουργεί έναν ακόμη πονοκέφαλο στους ιδιοκτήτες, και ειδικά σε χώρες όπως είναι η Ελλάδα όπου ένα μεγάλο μέρος των παλαιών ακινήτων ανήκει σε ανθρώπους τρίτης ηλικίας.

«Εμείς δεν λέμε "όχι" στην ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Διαφωνούμε όμως με τον τρόπο που μεθοδεύεται καθώς μπορεί να εξελιχθεί σε μια κοινωνική τραγωδία», ανέφερε στο Dnews ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ και της Δεθνούς Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων (UIPI) Στράτος Παραδιάς.

Εξηγώντας την παραπάνω φράση, ο κ. Παραδιάς τονίζει ότι η συγκεκριμένη οδηγία προβλέπει «απαιτητικές προθεσμίες» όσον αφορά την αναβάθμιση αλλά το πιο σοβαρό ζήτημα είναι ότι η ενεργειακή αναβάθμιση θα αποτελεί προϋπόθεση ώστε τα ακίνητα να μπορούν να πωληθούν και να ενοικιαστούν.

«Με αυτό τον τρόπο, θα μείνουν εκτός αγοράς πολλά ακίνητα, είτε αφορούν ιδιοκατοίκηση, είτε είναι ενοικιαζόμενα», σημειώνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ. Δεν είναι μόνο οι προθεσμίες, αλλά και το κόστος που θα γίνουν θηλιά στο λαιμό των ιδιοκτητών, συμπληρώνει.

«Δεν είναι μόνο ο φόρος ακινήτων που φτάνει κλιμακωτά ως 45%. Ούτε και ο ΕΝΦΙΑ αλλά και το τραπεζικό σύστημα που με τις τωρινές συνθήκες δεν φαίνεται να είναι έτοιμο να στηρίξει τέτοιες μαζικές παρεμβάσεις.

Σκεφτείτε ότι κάποια στιγμή θα υπάρξει και ζήτημα με τους τεχνίτες. Πολλοί θα μεταβούν στην Ουκρανία για την ανοικοδόμηση της χώρας, οπότε εδώ δεν θα βρίσκει εύκολα κανείς τεχνίτη για να κάνει τις εργασίες στο ακίνητό του», τονίζει ο κ. Παραδιάς.

«Κοινωνική τραγωδία»

Όπως υπογράμμισε, ένα μεγάλο τμήμα των ακινήτων, που χρήζουν σημαντικής ενεργειακής αναβάθμισης, χτίστηκε την περίοδο από το 1965 έως το 1975.

Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες τους είναι σήμερα ηλικιωμένοι και πολλοί από αυτούς δεν θα έχουν την οικονομική δυνατότητα να τα αναβαθμίσουν. «Μπορεί να βρεθούμε αντιμέτωποι με μια κοινωνική τραγωδία, ιδιαίτερα για τους ηλικιωμένους, που δεν θα είναι σε θέση να δώσουν μεγάλα ποσά για να αναβαθμίσουν ριζικά τα σπίτια τους, που είναι χτισμένα με παλιούς κανονισμούς και υλικά»

Το αποτέλεσμα θα είναι πολλά ακίνητα να τεθούν εκτός αγοράς μισθώσεων, επιτείνοντας το ήδη μεγάλο πρόβλημα που υπάρχει με τα ενοικιαζόμενα. «Όποιος μείνει πίσω, κάηκε, δυστυχώς.

Τα σπίτια δεν είναι σαν τα καινούργια αυτοκίνητα σήμερα που έχουν όλες τις τελευταίες τεχνολογίες ενσωματωμένες. Σε αντίθεση με τους ιδιοκτήτες τους, τα κτίρια "επιβιώνουν" στο χρόνο και περνούν από γενιά σε γενιά.

Εξάλλου, δεν είναι καθόλου βέβαιο ότι η αναβάθμιση που θα ορίζεται από την συγκεκριμένη οδηγία, θα επιφέρει τα επιθυμητά αποτελέσματα. Για παράδειγμα, μπορεί σε μεταγενέστερο χρόνο να θεωρηθεί ότι κάποια υλικά ή κάποια συστήματα δεν είναι "πράσινα"», αναφέρει ο κ. Παραδιάς.

Πλειστηριασμοί 200.000 ακινήτων δρομολογούνται τα επόμενα 2-3 χρόνια. Όπως αναφέρει η εφημερίδα “Καθημερινή” ποσοστό της τάξεως  του 25% έως 30%  αυτών των ακινήτων θα οδηγηθεί σε ρευστοποίηση,  και θα αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των στόχων που προβλέπονται στα επιχειρησιακά σχέδια των funds και των εταιρειών διαχείρισης που έχουν αναλάβει την υλοποίηση των πλειστηριασμών.

Πρόκειται  για ακίνητα όλων των κατηγοριών -κατοικίες, καταστήματα βιομηχανικά κτίρια, οικόπεδα κλπ- που βρίσκονται ως εξασφαλίσεις  πίσω από το χρέος  των 90 δισ. ευρώ που έχει αλλάξει χέρια τα τελευταία χρόνια μέσα από πωλήσεις και τιτλοποιήσεις κόκκινων δανείων.

Πλατφόρμα e-auction: Πόσοι πλειστηριασμοί αναρτήθηκαν στο πρώτο εξάμηνο του έτους

Ήδη το πρώτο εξάμηνο του έτους αναρτήθηκαν στην πλατφόρμα e-auction 23.360 πλειστηριασμοί και άλλοι 17.000 είναι οι προγραμματισμένοι από το δεύτερο εξάμηνο  έως και τον Φεβρουάριο του 2023, με τη λίστα να αυξάνεται καθημερινά. Από τους αναρτημένους  23.360 πλειστηριασμούς του πρώτου εξαμήνου έγιναν τελικώς οι 17.620, δηλαδή ποσοστό 75%.

Γόνιμοι δηλαδή με υπερθερματιστή -είτε αυτός ήταν το fund, οι τράπεζες (που διατηρούν ακόμη ένα μικρό απόθεμα κόκκινων δανείων) ή τρίτος-  ήταν οι 4.190  δηλαδή το 24% περίπου, ενώ άλλοι 13.430 πλειστηριασμοί κρίθηκαν άγονοι, χωρίς να εκδηλωθεί ενδιαφέρον στην τιμή βάσει του οποίου πλειστηριαζόταν το ακίνητο.

Η επανεκκίνηση των πλειστηριασμών

Η επανεκκίνηση των πλειστηριασμών έπειτα από 2 χρόνια που είχαν ατονήσει ατονήσει λόγω της πανδημίας επιβεβαιώνει ότι επιστρέφουν σταδιακά στα προ κρίσης  επίπεδα του 2008  και 2009 όταν οι πλειστηριασμοί που προγραμματίζονταν κάθε χρόνο  κυμαίνονταν μεταξύ 40.000 -50.000.