Πολυκατοικίες-παγίδες. Αυτός είναι ο οδηγός επιβίωσης για ιδιοκτήτες και διαχειριστές.

Το τραγικό περιστατικό που σημειώθηκε στο κέντρο της Πάτρας, όπου ένας 58χρονος άνδρας έχασε τη ζωή του από πτώση σοβάδων από μπαλκόνι πολυκατοικίας, αναδεικνύει με τον πιο οδυνηρό τρόπο τη χρόνια αμέλεια και τα διαχρονικά κενά στη διαχείριση της γήρανσης του κτιριακού αποθέματος στη χώρα. Το περιστατικό αυτό δεν αποτελεί ούτε το πρώτο ούτε το τελευταίο σήμα κινδύνου. Είναι όμως, ίσως, μια ευκαιρία να τεθούν επιτέλους επί τάπητος όλα τα ζητήματα που συνθέτουν το πρόβλημα: από την ηλικία των κτιρίων, την αδιαφορία για συντήρηση, τα εγκαταλελειμμένα ασανσέρ, μέχρι την έλλειψη προστασίας για τους διαχειριστές και την ανάγκη για σοβαρά κρατικά κίνητρα.

Άνω των 40 ετών το 70% των κτιρίων

Η Ελλάδα διαθέτει σήμερα ένα από τα πιο γερασμένα οικιστικά αποθέματα στην Ευρώπη. Με βάση τα μέχρι τώρα διαθέσιμα στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, περίπου το 70% των κτιρίων στη χώρα έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1985 – δηλαδή πριν την εφαρμογή των σύγχρονων αντισεισμικών κανονισμών. Τα κτίρια αυτά έχουν εκτεθεί για δεκαετίες στις φθορές του χρόνου, στη ρύπανση των πόλεων, στις κακοτεχνίες, σε σεισμικά γεγονότα και κυρίως στην αδιαφορία. Αν και σε ορισμένες περιπτώσεις τα παλιά κτίρια του ’50 και του ’60 έχουν δείξει ικανοποιητική στατική αντοχή, σε πολλές άλλες έχουν υποστεί σοβαρές επεμβάσεις που υπονομεύουν την ασφάλειά τους, όπως η αφαίρεση υποστυλωμάτων, η καταστροφή τοιχοποιιών, ακόμη και η προσθήκη αυθαίρετων στοιχείων. Σε κάθε περίπτωση, η ανάγκη εκτεταμένου ελέγχου και συντήρησης είναι επιτακτική.

Παρά τις επανειλημμένες επισημάνσεις μηχανικών και επιστημονικών φορέων, απουσιάζει ακόμη ένα οργανωμένο εθνικό σχέδιο για τη δομική αξιολόγηση των πολυκατοικιών. Οι ανακαινίσεις γίνονται αποσπασματικά, κυρίως με στόχο την ενεργειακή αναβάθμιση. Όμως, η φθορά των εξωτερικών στοιχείων – όπως τα μπαλκόνια και οι προσόψεις – και η παραμέληση των κοινοχρήστων χώρων συνθέτουν ένα μείγμα επικινδυνότητας που συχνά αγνοείται μέχρι να προκαλέσει ένα δυστύχημα.

Εδώ εγείρεται η ευθύνη των ιδιοκτητών. Στην πραγματικότητα, η πολυϊδιοκτησία σε μια πολυκατοικία αποτελεί δομικό πρόβλημα στη λήψη αποφάσεων. Η λήψη μέτρων συντήρησης απαιτεί πλειοψηφίες που δεν επιτυγχάνονται εύκολα. Συχνά, οι ιδιοκτήτες δεν συμφωνούν για τις εργασίες που πρέπει να γίνουν ή, ακόμη χειρότερα, πολλοί δεν έχουν καν την οικονομική δυνατότητα να τις υποστηρίξουν. Ιδιαίτερα σε περιοχές με παλαιό οικοδομικό ιστό, όπου το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει μειωθεί, η αδιαφορία των απόντων ιδιοκτητών επιτείνει το πρόβλημα. Οι κανονισμοί πολυκατοικίας σπάνια επικαιροποιούνται, ενώ σε πολλές περιπτώσεις έχουν συνταχθεί δεκαετίες πριν, χωρίς να προβλέπουν τα σύγχρονα δεδομένα.

Επικίνδυνοι ανελκυστήρες

Ανάμεσα στα προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι πολυκατοικίες συγκαταλέγονται και οι ανελκυστήρες, πολλοί εκ των οποίων λειτουργούν χωρίς την απαραίτητη πιστοποίηση ή έχουν να συντηρηθούν ουσιαστικά για χρόνια. Ο νόμος προβλέπει ρητά ότι όλοι οι ανελκυστήρες πρέπει να φέρουν πιστοποιητικό καλής λειτουργίας και να καταχωρούνται στα μητρώα του εκάστοτε Δήμου. Παρά ταύτα, η πραγματικότητα είναι διαφορετική. Πολλοί διαχειριστές αδιαφορούν για τις υποχρεώσεις αυτές ή καθυστερούν μέχρι να λήξει η σχετική προθεσμία, με αποτέλεσμα να τίθενται σε κίνδυνο οι ένοικοι.

Στο σημείο αυτό να αναφέρουμε πως η τρέχουσα παράταση έως τις 30 Ιουνίου 2025 για την πιστοποίηση των ανελκυστήρων είναι κρίσιμη για τη συμμόρφωση των πολυκατοικιών. Αν δεν υπάρξει σοβαρή κινητοποίηση, χιλιάδες ακίνητα θα βρεθούν εκτεθειμένα σε αυστηρά πρόστιμα, που μπορεί να φτάσουν τα 1.500 ευρώ ανά ιδιοκτήτη ή διαχειριστή. Πέρα από το οικονομικό βάρος, το μεγαλύτερο διακύβευμα είναι η ασφάλεια: τα περισσότερα ατυχήματα στους ανελκυστήρες οφείλονται στην κακή συντήρηση ή στην ελλιπή συμμόρφωση με τις τεχνικές προδιαγραφές. Η πιστοποίηση δεν είναι πολυτέλεια. Είναι το ελάχιστο όριο ευθύνης.

Η ασφαλιστική κάλυψη

Σε αυτό το πλαίσιο, ιδιαίτερη σημασία αποκτά η ασφαλιστική κάλυψη. Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας, ο οποίος εκλέγεται από τους συνιδιοκτήτες, είναι εκείνος που φέρει τη βασική ευθύνη για την τήρηση των υποχρεώσεων συντήρησης και την ασφάλεια των κοινόχρηστων χώρων. Σε περίπτωση ατυχήματος, ακόμη και θανάτου, μπορεί να βρεθεί αντιμέτωπος με βαριές νομικές συνέπειες. Η ασφαλιστική αγορά προσφέρει πλέον ειδικά προγράμματα αστικής ευθύνης διαχειριστή, που καλύπτουν τις συνέπειες σωματικών βλαβών ή υλικών ζημιών σε τρίτους από παραλείψεις ή λάθη κατά την εκτέλεση των καθηκόντων του. Πρόκειται για κάλυψη χαμηλού κόστους, αλλά κρίσιμης σημασίας, ιδιαίτερα σε μια εποχή όπου τα ατυχήματα πληθαίνουν και η νομολογία γίνεται πιο αυστηρή ως προς τις ευθύνες.

Η ασφάλιση, ωστόσο, δεν υποκαθιστά την υποχρέωση της πρόληψης. Ο διαχειριστής οφείλει επίσης να μεριμνά για την ασφάλιση των κοινόχρηστων χώρων – μια δεύτερη και διακριτή μορφή κάλυψης που εξασφαλίζει ότι, σε περίπτωση φθοράς ή ζημιάς σε χώρους όπως το κλιμακοστάσιο, η είσοδος ή η ταράτσα, η αποζημίωση θα καλυφθεί χωρίς να απαιτείται οικονομική συνεισφορά από τους ιδιοκτήτες.

Φορολογικά κίνητρα

Στο πεδίο των κρατικών παρεμβάσεων, η κυβέρνηση επιχειρεί να δώσει φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες, με σκοπό να τους ενθαρρύνει να προβούν σε επεμβάσεις αναβάθμισης. Συγκεκριμένα, το υπουργείο Οικονομικών δρομολογεί παράταση της φοροαπαλλαγής ύψους έως 16.000 ευρώ ετησίως για τις εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης ακινήτων και για τα έτη 2025 και 2026. Για να ενεργοποιηθεί η έκπτωση φόρου, οι δαπάνες πρέπει να αποδεικνύονται με παραστατικά και να έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής. Το μέτρο αυτό μπορεί να αποτελέσει σημαντικό κίνητρο, υπό την προϋπόθεση ότι εφαρμόζεται χωρίς περιττή γραφειοκρατία και καθυστερήσεις. Παράλληλα, για κοινόχρηστες εργασίες που πληρώνονται από τον διαχειριστή, το κόστος μπορεί να επιμερίζεται στους συνιδιοκτήτες με βάση τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας τους, αρκεί να συνοδεύεται από σχετική βεβαίωση.

Οι ρυθμίσεις αυτές, εφόσον εφαρμοστούν σωστά, μπορεί να λειτουργήσουν ως αντίβαρο στις δυσκολίες που προκαλεί η πολυϊδιοκτησία και να επιτρέψουν την εκκίνηση μικρών αλλά ουσιαστικών εργασιών βελτίωσης.

Σε κάθε περίπτωση η ανάγκη να προχωρήσει η χώρα σε ένα «κύμα ανακαινίσεων» δεν είναι μόνο τεχνική ή οικονομική. Είναι κοινωνική και πολιτική. Η απώλεια ανθρώπινων ζωών από παραμελημένα κτίρια είναι ένα τίμημα που δεν μπορούμε και δεν πρέπει να δεχόμαστε ως φυσικό επακόλουθο της φθοράς του χρόνου. Η πρόληψη είναι φθηνότερη – και πάντα λιγότερο τραγική – από την αποκατάσταση των συνεπειών της αμέλειας.

Σε έναν πραγματικό αγώνα δρόμου έχουν αποδυθεί διαχειριστές πολυκατοικιών σε όλη τη χώρα, καθώς –παρά την εξάμηνη παράταση που ανακοίνωσε το υπουργείο Ανάπτυξης– η διαδικασία συμμόρφωσης με τις νέες απαιτήσεις για την πιστοποίηση των ανελκυστήρων συνεχίζει να προκαλεί έντονη αναστάτωση.

Οι πιέσεις αυξάνονται καθημερινά, τα ερωτήματα πληθαίνουν, ενώ οι τεχνικές εταιρείες καλούνται να ανταποκριθούν άμεσα στην αυξημένη ζήτηση για ελέγχους, επεμβάσεις και έκδοση πιστοποιητικών.

Η αρχική προθεσμία για τον υποχρεωτικό έλεγχο και την καταχώριση των ανελκυστήρων είχε οριστεί για τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Ωστόσο, μετά από έντονες παρεμβάσεις της ΠΟΜΙΔΑ και άλλων επαγγελματικών φορέων, το υπουργείο αποφάσισε να τη μεταθέσει για τις 30 Ιουνίου 2025, δίνοντας τον απαραίτητο χρόνο σε χιλιάδες πολυκατοικίες που δεν μπορούσαν να ανταποκριθούν στο αρχικό χρονοδιάγραμμα. Η ΠΟΜΙΔΑ χαρακτήρισε την απόφαση εύλογη και αναγκαία, καθώς επιτρέπει την αντικατάσταση ή τον εκσυγχρονισμό παλαιών ανελκυστήρων με πιο ομαλό ρυθμό και χωρίς τον φόβο των υψηλών προστίμων.

Παρόλα αυτά, η παράταση δεν σημαίνει άρση των υποχρεώσεων. Σύμφωνα με την ΚΥΑ 28425/2008, όλοι οι ανελκυστήρες –είτε σε κατοικίες είτε σε επαγγελματικά κτίρια– πρέπει να ελεγχθούν από διαπιστευμένο φορέα πιστοποίησης. Η διαδικασία περιλαμβάνει επιτόπιο τεχνικό έλεγχο, καταγραφή των απαιτούμενων παρεμβάσεων, επανέλεγχο και τελική καταχώριση στο αρμόδιο μητρώο. Τις τεχνικές εργασίες συνήθως αναλαμβάνει ο ίδιος ο συντηρητής, που πολλές φορές είναι και ο αρχικός εγκαταστάτης.

Ένα από τα βασικά ερωτήματα που ανακύπτουν σε κάθε πολυκατοικία αφορά τον τρόπο επιμερισμού του κόστους. Οι σχετικές δαπάνες –που συχνά φτάνουν ή και ξεπερνούν τις 5.000 ευρώ– καλύπτουν τόσο την πιστοποίηση όσο και τυχόν εργασίες ή ακόμη και την πλήρη αντικατάσταση ανελκυστήρα, όταν αυτός είναι παλαιός και δεν συμμορφώνεται με τα νέα πρότυπα ασφαλείας. Νομικά, βάσει του Ν. 3741/1929 περί «ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», οι δαπάνες θεωρούνται κοινά βάρη. Ωστόσο, στην πράξη εφαρμόζεται ειδικός πίνακας χιλιοστών για τον ανελκυστήρα, που προβλέπει μεγαλύτερη συμμετοχή για τους ανώτερους ορόφους, μικρότερη για τους χαμηλότερους, και μηδενική για ισόγεια ή καταστήματα που δεν τον χρησιμοποιούν.

Η συζήτηση γίνεται ακόμη πιο έντονη λόγω των προστίμων: η μη έγκαιρη έκδοση ή ανανέωση πιστοποιητικού συνεπάγεται πρόστιμο 1.500 ευρώ για κάθε ιδιοκτήτη ή διαχειριστή. Επιπλέον, για σοβαρότερες παραβάσεις, προβλέπονται ποινές από 6.000 έως 9.000 ευρώ για παράνομη ηλεκτροδότηση, από 1.500 έως 15.000 ευρώ για παραλείψεις στη συντήρηση, και έως 60.000 ευρώ σε περίπτωση ατυχήματος από ανελκυστήρα χωρίς άδεια λειτουργίας ή με παραβίαση σφραγίδων.

Στις μικρότερες πολυκατοικίες, όπου δεν υπάρχει ειδικός πίνακας χιλιοστών, το κόστος μοιράζεται συνήθως εμπειρικά, με βάση τα εμβαδά και αναλογικά ανά όροφο. Επίσης, διαχωρίζεται η ευθύνη μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών: οι ενοικιαστές καλούνται να συμμετέχουν στα έξοδα συντήρησης και ελέγχου, αλλά όχι στις μεγάλες επισκευές ή στην αντικατάσταση, που βαρύνουν αποκλειστικά τους ιδιοκτήτες.

Σε δημόσια διαβούλευση τέθηκε από το Υπουργείο Ψηφιακής Πολιτικής, Τηλεπικοινωνιών και Ενημέρωσης το Σχέδιο Νόμου «Aδειοδότηση και Έλεγχος Κατασκευών Κεραιών στην Ξηρά».

Το σχέδιο νόμου περιλαμβάνει διατάξεις σχετικά με τη διαδικασία αδειοδότησης κατασκευής κεραιών στην ξηρά, τους περιορισμούς για την εγκατάσταση κεραιών σε περιοχές προστασίας, την εγκατάσταση κατασκευών κεραιών για την παροχή υπηρεσιών ηλεκτρονικών επικοινωνιών, αλλά και την καταγραφή και ένταξη υφιστάμενων δομικών κατασκευών κεραιών στο νέο πλαίσιο

Μεταξύ άλλων, το σχέδιο νόμου προβλέπει ότι κάθε κατασκευή κεραίας, η οποία εγκαθίσταται και λειτουργεί σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος νόμου απαιτείται να πληροί τις προϋποθέσεις του π.δ. 98/2017 «Εναρμόνιση της Ελληνικής Νομοθεσίας προς την Οδηγία 2014/53/ΕΕ σχετικά με την διαθεσιμότητα ραδιοεξοπλισμού στην αγορά και την κατάργηση της Οδηγίας 1999/5/ΕΚ» (ΦΕΚ 139/Α/20-9-2017) περί ηλεκτρομαγνητικής συμβατότητας.

Ο κάτοχος κατασκευής κεραίας υποχρεούται να διατηρεί αναρτημένη τόσο στην κεντρική είσοδο του κτιρίου, όσο και σε εμφανές σημείο πλησίον της βάσης αυτής, πινακίδα ανεξίτηλης γραφής, στην οποία θα αναγράφονται η επωνυμία του, καθώς και το μοναδικό αναγνωριστικό της κατασκευής κεραίας, που επιτρέπει την αναζήτησή της στο δημοσίως προσβάσιμο πληροφοριακό σύστημα, όπως αυτό καθορίζεται με απόφαση της ΕΕΤΤ. Υφιστάμενες κατασκευές κεραιών υποχρεούνται να συμμορφωθούν στην ως άνω διάταξη εντός έξι (6) μηνών από τη δημοσίευση του παρόντος.

Με απόφαση του οικείου Περιφερειάρχη, ύστερα από έκθεση των αρμοδίων οργάνων της Περιφέρειας, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ύψους μέχρι είκοσι χιλιάδες (20.000,00) ευρώ, υπέρ της οικείας Περιφέρειας στους κατόχους κατασκευών κεραιών που παραβαίνουν την εν λόγω υποχρέωσή τους περί σήμανσης αυτών.

Για κάθε αίτημα εγκατάστασης και λειτουργίας κατασκευής κεραίας, τροποποίησης κατασκευής κεραίας, επικαιροποίησης επιμέρους δικαιολογητικών ή/και διοικητικών πράξεων που αφορούν συγκεκριμένη κατασκευή κεραίας, τηρείται στο Σύστημα Ηλεκτρονικής Υποβολής Αιτήσεων (Σ.ΗΛ.Υ.Α.) φάκελος με το σύνολο των δικαιολογητικών που έχουν υποβληθεί και των εγκρίσεων που έχουν εκδοθεί, κατά περίπτωση, στο πλαίσιο της διαδικασίας αδειοδότησης, ο οποίος είναι προσβάσιμος απ’ όλες τις συναρμόδιες υπηρεσίες.

Πηγή: dikailogitika.gr