Μία νέα, ταχύτερη διαδικασία για τις εξώσεις τίθεται σε ισχύ από το 2026, ικανοποιώντας ένα πάγιο αίτημα των ιδιοκτητών ακινήτων, ενώ παράλληλα διασφαλίζει εξάμηνη προστασία για τους ενοικιαστές. Η ρύθμιση, που ενσωματώνεται στο άρθρο 72 του νομοσχεδίου για τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, αναμένεται να αλλάξει το τοπίο στις μισθωτικές σχέσεις.
Αποκαθίσταται μια διαχρονική αδικία
Η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων) χαιρετίζει τη νέα διάταξη, χαρακτηρίζοντάς την ως αποκατάσταση μιας διαχρονικής αδικίας εις βάρος των ιδιοκτητών. Όπως τονίζει, η ρύθμιση καθιστά πλέον εφικτή την έκδοση «Διαταγής Απόδοσης Μισθίου» σε περιπτώσεις λήξης της μίσθωσης. Αυτό σημαίνει πως δεν θα απαιτείται πλέον η μακρόχρονη και δαπανηρή διαδικασία της αγωγής, προσφέροντας στους ιδιοκτήτες ένα αποτελεσματικό εργαλείο για την άμεση ανάκτηση των ακινήτων τους.
Προστατευτικές δικλείδες για τους ενοικιαστές
Παρά τις επικρίσεις, η ΠΟΜΙΔΑ υπογραμμίζει πως η νέα διαδικασία δεν είναι αυθαίρετη ούτε στρέφεται κατά των ενοικιαστών. Αντιθέτως, προβλέπει σαφείς και προστατευτικές προθεσμίες:
Εξώδικη πρόσκληση τρεις μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης.
Αναμονή δύο μηνών για την εκτέλεση της διαταγής.
Δυνατότητα άσκησης ανακοπής και ασφαλιστικών μέτρων από τον ενοικιαστή.
Συνολικά, ο ενοικιαστής διαθέτει τουλάχιστον έξι μήνες για να αποχωρήσει από το ακίνητο, εξασφαλίζοντας επαρκή χρόνο για την εύρεση νέας κατοικίας.
Πότε εφαρμόζεται η νέα ρύθμιση
Η νέα διαδικασία εφαρμόζεται μόνο όταν έχει λήξει η μίσθωση, όπως αυτή προβλέπεται από το συμβόλαιο, την τελευταία ηλεκτρονική δήλωση στην ΑΑΔΕ, ή από τον νόμο (τρία έτη ελάχιστης διάρκειας για συμβάσεις μετά την 1.4.2014). Για τις παλαιές μισθώσεις αορίστου χρόνου, απαιτείται προηγουμένως εξώδικη πρόσκληση.
Από το 2026, την έκδοση των διαταγών θα αναλαμβάνουν ειδικά πιστοποιημένοι δικηγόροι, οι οποίοι θα ορίζονται απρόσωπα μέσω καταλόγου του οικείου δικηγορικού συλλόγου. Η αίτηση και τα συνοδευτικά έγγραφα θα ελέγχονται εξονυχιστικά και, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις, θα εκδίδεται η διαταγή, η οποία θα εκτελείται μόλις μετά την πάροδο δύο μηνών. Ο ενοικιαστής διατηρεί το δικαίωμα να ασκήσει ένδικα μέσα εφόσον έχει βάσιμο λόγο.
Ενίσχυση εμπιστοσύνης και διάθεση κλειστών ακινήτων
Η ΠΟΜΙΔΑ ξεκαθαρίζει πως η νέα ρύθμιση δεν εξομοιώνει όσους πληρώνουν με τους κακοπληρωτές, ούτε καταργεί τις προστατευτικές προθεσμίες. Αντιθέτως, διευκολύνει την απόδοση ακινήτων όταν λήξει η συμφωνημένη διάρκεια και ενισχύει την εμπιστοσύνη στις μισθώσεις.
Τονίζεται επίσης πως η απουσία ενός τέτοιου εργαλείου αποθάρρυνε πολλούς ιδιοκτήτες να διαθέσουν τα ακίνητά τους στην αγορά. Με τη νέα διαδικασία, αναμένεται να επιστρέψουν στην κυκλοφορία περισσότερα κλειστά διαμερίσματα και καταστήματα, κάτι που μακροπρόθεσμα θα ωφελήσει και τους ενοικιαστές μέσω της αύξησης της προσφοράς. Επιπλέον, η νέα διαταγή δεν επιτρέπει πρόωρη καταγγελία μίσθωσης για λόγους όπως η ιδιοκατοίκηση ή η πώληση, καθώς η προστασία της τριετούς ελάχιστης διάρκειας διατηρείται.
Αντισυνταγματική διάταξη
Ο πρόεδρος του συλλόγου, Αγγελος Σκιαδάς, χαρακτηρίζει αντισυνταγματική τη νέα διάταξη. «Θα δούμε να πετιούνται κυριολεκτικά στον δρόμο άνθρωποι με σοβαρά προβλήματα υγείας, ακόμη και με κίνδυνο ζωής», δηλώνει, σημειώνοντας ότι δεν συμφέρει τον μισθωτή να αποδώσει το σπίτι πριν από τη λήξη της μίσθωσης, γιατί τότε θα πληρώσει τα ενοίκια τους υπόλοιπους μήνες, και ότι πλέον δεν θα προλαβαίνει να βρει άλλη κατοικία μέσα στο ασφυκτικό πλαίσιο των δύο μηνών. Και μεταφέρει ανατριχιαστικά παραδείγματα· ιδιοκτήτες εκβίαζαν με αυξήσεις ενοικίων έγκυο σε κατάκλιση και ένστολους οικογενειάρχες λίγο καιρό πριν από τη μετάθεση. Τέλος, υπογραμμίζει ότι το μέτρο θα πλήξει και επαγγελματίες, που για να συνδέσουν τριφασικό ρεύμα σε καινούργια έδρα πρέπει να περιμένουν τουλάχιστον οκτώ μήνες.
Λόγω της αντίθεσής του ο ΠΑΣΥΠΕ αποκλείστηκε από τις συνεδριάσεις της Βουλής την εβδομάδα που πέρασε, παρότι κλήθηκε να τοποθετηθεί για τη ρύθμιση της επιστροφής ενοικίου σε νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών πριν από λίγες μέρες. Αγνοήθηκε όμως το σύνολο των ενοικιαστών, που δυσκολεύονται να αντεπεξέλθουν στις υψηλές δαπάνες διαβίωσης.
Σε νέα υψηλά θα φτάσουν τα ενοίκια το 2025, έπειτα από άνοδο +55,9% τα τελευταία εννέα χρόνια. Ερευνες από ειδικούς αναλυτές και μεγάλα μεσιτικά γραφεία, όπως αναφέρει ο Ελεύθερος Τύπος, δείχνουν ότι στην Αθήνα, για ένα μικρό επιπλωμένο διαμέρισμα (ενός δωματίου), ένας χαμηλόμισθος είναι αναγκασμένος να ξοδέψει περίπου το 72,2% του μισθού του.
Μεσίτες και ιδιοκτήτες ακινήτων, αν και βλέπουν να μπαίνει «φρένο» στις αυξήσεις, θεωρούν ότι αυτό απλά θα επιβραδύνει τις αυξήσεις και θα γίνει σταδιακά, ενώ οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται και το επόμενο έτος. Αν και η κατάσταση παραμένει δυναμική στην αγορά, η εκτίμηση των ειδικών είναι πως η άνοδος του επόμενου έτους θα κυμανθεί κοντά στο 7-8% και δεν θα ξεφύγει από την τάση της τελευταίας τριετίας (2022: +6,7%, 2023: +7,1%, 2024: +7,7%).
Ράλι...
Οι μεγαλύτερες αυξήσεις το 2025 αναμένονται στα μεγάλα πληθυσμιακά κέντρα της Αττικής και της Θεσσαλονίκης. Το κέντρο της Αθήνας έχει ήδη δει αύξηση 8,6% το 2024 και 8,3% το 2023, ενώ το κέντρο της Θεσσαλονίκης 9,5% το 2024 και 7,8% το 2023. Επίσης, ξεχωρίζει ο Πειραιάς, που από πολλές απόψεις είναι ο πρωταθλητής των αυξήσεων τιμών. Εχει καταγραφεί άνοδος των ζητούμενων ενοικίων της τάξης του 11,1% φέτος, 10,2% πέρσι και 8,8% το 2022. Στοιχείο που ξεχωρίζει από τη διακύμανση των ενοικίων είναι ότι οι τιμές όχι απλά αυξάνονται την τελευταία διετία, αλλά το κάνουν με όλο και μεγαλύτερους ρυθμούς. Τα στοιχεία των ιστοσελίδων αγγελιών ακινήτων, δείχνουν ότι σε 59 περιοχές της χώρας, οι 53 είχαν αύξηση ζητούμενων ενοικίων το γ΄ τρίμηνο του έτους και μόλις σε 6 φαίνεται να μειώθηκαν.
Πρωταθλητές
«Ολες οι μεγάλες πόλεις θα δουν αυξήσεις το 2025», τονίζουν οι μεσίτες, επισημαίνοντας ότι λιγότερο ή περισσότερο, τα ενοίκια θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, όσο δεν αλλάζει η ισορροπία της προσφοράς και της ζήτησης στην αγορά. Σημαντικό ότι οι μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων γίνονται σε μικρότερα ενοίκια, ενώ στις περιοχές με πολύ ακριβά μισθώματα, η άνοδος είναι πάντα πιο συγκρατημένη. Στην Αττική, με εξαίρεση τον Πειραιά που, όπως αναφέραμε, είναι ειδική περίπτωση, τη μεγαλύτερη αύξηση έχουν τα ανατολικά και τα νότια προάστια, με τα ενοίκια να σκαρφαλώνουν 9,6% και 8,6% αντιστοίχως. Συνολικά στο έτος, τα νότια προάστια έχουν δείξει μεγάλη αντοχή στην άνοδο τιμών, καθώς συνεχίζεται η ανάπτυξη της περιοχής και οι ειδικοί περιμένουν ότι αυτό θα συνεχιστεί και του χρόνου. Το 2024 καταγράφεται άνοδος 8,3% και το 2023 έκλεισε στο +8,2%. Στα ανατολικά, έχουν ολοκληρωθεί πολλές νέες κατασκευές, με τα νέα ακίνητα που μπαίνουν στην αγορά να έχουν και ζητούμενες τιμές που ανεβάζουν το μέσο όρο. Φέτος ανεβαίνουν με ρυθμό κοντά στο 10%, το 2023 ήταν στο 6,1% και το 2022 στο 12,7%.
Στη Θεσσαλονίκη, εκτός από τον δήμο, σε άνοδο βρίσκονται και οι περιφερειακές περιοχές της πόλης, που φέτος οι τιμές σκαρφαλώνουν με ρυθμό 9,1%, όπως και πέρσι, ενώ το 2022 είχαν κερδίσει περί το 3,3%. Στο υπόλοιπο του νομού, υπάρχει εκτόξευση τιμών ενοικίων κατά 20% στο τρίτο τρίμηνο που είναι και η 2η μεγαλύτερη αύξηση σε όλη την επικράτεια. Στις υπόλοιπες πόλεις της Ελλάδας, τη μεγαλύτερη αύξηση στα ενοίκια καταγράφουν τα Τρίκαλα με 23,3% και τρίτα έρχονται τα ακίνητα του Νομού Ροδόπης. Το τρίτο τρίμηνο πάντα δέχεται ειδικές πιέσεις στις τιμές των ενοικίων και λόγω της περιόδου εγκατάστασης των φοιτητών, όμως καθώς το φαινόμενο είναι εποχικό δεν υπάρχει στρέβλωση στην αγορά.
Την πληρωμή του ενοικίου υποχρεωτικά σε τράπεζα, είτε ηλεκτρονικά είτε στο γκισέ, σχεδιάζει το οικονομικό επιτελείο
προκειμένου να περιορίσει τα φαινόμενα φοροδιαφυγής.
Όπως αναφέρει η Καθημερινή, σύμφωνα με το σχέδιο του ΥΠΟΙΚ, ο ενοικιαστής θα καταθέτει το μίσθωμα που αναγράφεται στο συμβόλαιο
στο λογαριασμό του ιδιοκτήτη. Σε αντίθετη περίπτωση θα επιβάλλονται πρόστιμα και στους δύο.
Το μέτρο ευνοεί και τους νομοταγείς ιδιοκτήτες, καθώς από τις καταθέσεις θα προκύπτει πόσα ενοίκια έχουν λάβει και έτσι δεν θα είναι υποχρεωμένοι,
είτε να δηλώσουν και να πληρώσουν φόρο για να μη καταβληθέντα ενοίκια είτε να τα εκχωρήσουν στο Κράτος για να αποφύγουν τη φορολόγηση για ανύπαρκτο εισόδημα.
Βέβαια το μέτρο δεν μπορεί να κλείσει πλήρως το παράθυρο της φοροδιαφυγής, καθώς οι ιδιοκτήτες και ενοικιαστές
μπορούν να συμφωνήσουν να αναγράφεται μικρότερο τμήμα στο συμβόλαιο.
Λύση ψάχνουν στην κυβέρνηση για το φαινόμενο Airbnb, που έχει οδηγήσει σε μαζικές εξώσεις ενοικιαστών λόγω Airbnb ή αιτήματα ιδιοκτητών για μεγάλες αυξήσεις ενοικίων.
Το θέμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων μέσα από πλατφόρμες τύπου Airbnb στο υπουργικό συμβούλιο που συνεδρίασε υπό τον πρωθυπουργό Αλέξη Τσίπρα. Σύμφωνα με κυβερνητικές πηγές, στη συνεδρίαση του υπουργικού συμβουλίου τονίστηκε ότι το συγκεκριμένο θέμα, πέραν των θετικών επιπτώσεων που έχει για την ελληνική οικονομία, έχει δημιουργήσει ένα ζήτημα που αφορά στην προσφορά κατοικιών αλλά και στην εκτόξευση των τιμών των ενοικίων.
Όπως αποφασίστηκε, το ζήτημα θα μελετήσει ειδική επιτροπή από τα υπουργεία Οικονομίας, Οικονομικών και Εργασίας, την οποία θα συνδράμουν και τα υπόλοιπα υπουργεία που εμπλέκονται.
Η συγκεκριμένη επιτροπή των τριών υπουργείων θα μελετήσει αναλυτικά το ζήτημα και θα προτείνει δράσεις εξισορρόπησης των θετικών και των αρνητικών επιπτώσεων που έχουν προκληθεί.
Η κατάσταση που επικρατεί στην αγορά ακινήτων είναι δύσκολη. Σε πρόσφατες δηλώσεις του, ο πρόεδρος των Ενοικιαστών Άγγελος Σκιαδάς ανέφερε ότι οι ιδιοκτήτες ακόμα και περιοχών χωρίς τουριστικό ενδιαφέρον, επηρεασμένοι από τα έσοδα που αποκομίζουν όσοι ιδιοκτήτες έχουν νοικιάσει το ακίνητό τους μέσω Airbnb, προχωρούν σε έξωση του ενοικιαστή προκειμένου να προχωρήσουν σε βραχυχρόνια μίσθωσή του. Παράλληλα υπάρχουν και παραδείγματα όπου οι ιδιοκτήτες ζητάνε υπέρογκα ποσά από τους ενοικιαστές προκειμένου να μην τους κάνουν έξωση.
Καθώς τα προηγούμενα χρόνια λόγω κρίσης πολλοί ιδιοκτήτες δεν έκαναν ανανέωση συμβολαίου, λόγω του φόβου να χάσουν τον ενοικιαστή τους, τώρα εκμεταλλεύονται την ουσιαστική ανυπαρξία συμβολαίου και είτε πιέζουν για υπογραφή νέου με εξωφρενικά ποσά ή προχωρούν σε έξωση για να νοικιάσουν το ακίνητό τους στο Airbnb.
aftodioikisi.gr
